時(shí)間如白馬過(guò)隙，揮手送別2025年，21世紀(jì)已過(guò)去四分之一?；叵?023年消費(fèi)解禁的鐘聲響起時(shí)，市場(chǎng)普遍期待一場(chǎng)“報(bào)復(fù)式增長(zhǎng)”能點(diǎn)燃商業(yè)復(fù)蘇的引擎；而如今回望，這場(chǎng)期待終未如期兌現(xiàn)，卻倒逼中國(guó)商業(yè)完成了一場(chǎng)深刻的認(rèn)知迭代。

從增量擴(kuò)張的“跑馬圈地”到存量?jī)?yōu)化的“精耕細(xì)作”，從模式同質(zhì)化到業(yè)態(tài)差異化，從技術(shù)標(biāo)簽化到數(shù)字賦能化，商業(yè)領(lǐng)域正同時(shí)上演“格式化”的淘汰與“刷新”的新生。這場(chǎng)變革的核心，早已不是“增長(zhǎng)與否”的選擇題，而是“如何高質(zhì)量生存”的必答題。

01.從增量狂歡到存量深耕，商業(yè)發(fā)展邏輯的根本性轉(zhuǎn)向

商業(yè)上有個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，即判斷一個(gè)地方(區(qū)域)的商業(yè)是否存在有泡沫，是用人均商業(yè)面積(㎡/人)來(lái)衡量的，國(guó)際上公認(rèn)的這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是1.2-1.5㎡/人。

我們來(lái)回顧一下至2019年時(shí)，國(guó)內(nèi)一線城市和新一線商業(yè)城市的情況。

據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)(CCFA)《2020中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告》，2019年全國(guó)新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目(含購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)等)約800個(gè)，新增商業(yè)建筑面積超9000萬(wàn)㎡。

根據(jù)戴德梁行(Cushman & Wakefield)2020年發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》，截至2019年底，全國(guó)人均商業(yè)面積已達(dá)1.6㎡，一線城市如上海(2.2㎡)、深圳(2.4㎡)，商業(yè)新一線城市如成都(2.0㎡)，都已經(jīng)超過(guò)前述標(biāo)準(zhǔn)。而從世邦魏理仕(CBRE)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015–2019年，中國(guó)年均新增購(gòu)物中心面積保持在8000萬(wàn)–1億㎡之間，年復(fù)合增長(zhǎng)率超12%，遠(yuǎn)高于同期社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速(約8–9%)。

不過(guò)，自2023-2025年的三年間，這個(gè)商業(yè)開(kāi)發(fā)量(反映出來(lái)的是商業(yè)投入運(yùn)營(yíng)的面積)明顯開(kāi)始下降。

2023年：媒體報(bào)道稱，全國(guó)新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目約520個(gè)，同比2022年(約580個(gè))繼續(xù)下滑，較2019年高峰下降35%。

2024年：據(jù)中購(gòu)聯(lián)與RET睿意德聯(lián)合調(diào)研，全年計(jì)劃開(kāi)業(yè)項(xiàng)目?jī)H480個(gè)左右，實(shí)際落地率不足80%，大量項(xiàng)目延期或取消。

2025年(預(yù)估)：基于各地土地出讓、規(guī)劃審批數(shù)據(jù)回溯，預(yù)計(jì)全年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目將降至400–450個(gè)區(qū)間，為近十年最低水平。

以下是聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的近五年來(lái)商業(yè)上半年開(kāi)業(yè)數(shù)量的變化：

因而，趨勢(shì)是很明顯的。這種變化說(shuō)明了什么？

(1)結(jié)構(gòu)性飽和：人均商業(yè)面積觸頂

如前所述，多數(shù)城市人均商業(yè)面積已超合理閾值。商業(yè)供給增速長(zhǎng)期快于消費(fèi)能力增長(zhǎng)，導(dǎo)致“商場(chǎng)比人多”。這種物理空間過(guò)剩無(wú)法通過(guò)短期刺激消化，只能通過(guò)時(shí)間出清。

(2)資本邏輯轉(zhuǎn)變：從“開(kāi)發(fā)增值”到“運(yùn)營(yíng)增值”

過(guò)去開(kāi)發(fā)商依賴“拿地—建設(shè)—銷售/證券化”模式快速回款。但隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管收緊(“三道紅線”延伸至商業(yè)地產(chǎn))，REITs對(duì)底層資產(chǎn)要求NOI(Net Operating Income)穩(wěn)定、租約長(zhǎng)期，股權(quán)投資人更看重IRR而非規(guī)模，資本不再為“新故事”買單，而是要求可驗(yàn)證的現(xiàn)金流。這倒逼企業(yè)放棄盲目擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

(3)消費(fèi)行為變遷：體驗(yàn)>商品，本地>遠(yuǎn)方

Z世代與新中產(chǎn)更重視“在地化生活圈”和“情緒價(jià)值”，偏好步行可達(dá)的社區(qū)商業(yè)、文化街區(qū)。這使得大型集中式商業(yè)的邊際效益遞減，而微更新、小體量、強(qiáng)內(nèi)容的項(xiàng)目更具生命力。

(4)政策導(dǎo)向調(diào)整：城市更新取代大拆大建

2021年住建部明確“防止大拆大建”，2023年國(guó)務(wù)院推動(dòng)“城市更新行動(dòng)”，地方政府考核從“GDP+投資”轉(zhuǎn)向“宜居+韌性+智慧”。商業(yè)開(kāi)發(fā)不再是政績(jī)工程，存量盤活成為主旋律。

近半年來(lái)，恒隆這個(gè)具商業(yè)標(biāo)桿意義的企業(yè)有過(guò)三次令商圈震動(dòng)和刮目的動(dòng)作，接連拿下上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、杭州百大以及無(wú)錫新世界百貨20年經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)輕資產(chǎn)模式介入老項(xiàng)目改造，實(shí)現(xiàn)核心商圈體量擴(kuò)容。其中無(wú)錫新世界百貨項(xiàng)目位于無(wú)錫市中心，由無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)負(fù)責(zé)煥新改造，計(jì)劃新增約4.7萬(wàn)㎡商業(yè)空間，整體零售面積擴(kuò)大38%。

這些動(dòng)作具有象征意義，意味著商業(yè)已經(jīng)從追求數(shù)量增加(增量)轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量提高(存量)的階段了。商業(yè)增量的放緩不是周期性回調(diào)，而是發(fā)展階段的質(zhì)變。它標(biāo)志著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正式告別“野蠻生長(zhǎng)期”，進(jìn)入“精耕細(xì)作期”。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，不在誰(shuí)建得更多，而在誰(shuí)運(yùn)營(yíng)得更好。

同時(shí)我們看到，REITs的常態(tài)化發(fā)行，已經(jīng)成為存量資產(chǎn)價(jià)值重估的關(guān)鍵抓手。2023年以來(lái)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs加速落地，截至2025年9月，已有10單產(chǎn)品上市，其中奧特萊斯亦成為核心底層資產(chǎn)之一，中金唯品會(huì)奧萊REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT先后掛牌，前者募資34.8億元?jiǎng)?chuàng)下年內(nèi)新高，上市首日漲幅達(dá)26.81%。

REITs的核心邏輯，是通過(guò)底層資產(chǎn)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)收益吸引資本，這意味著商業(yè)項(xiàng)目必須具備持續(xù)盈利能力，進(jìn)一步倒逼行業(yè)摒棄“重開(kāi)發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)”的舊模式，轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)沉淀、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”的新路徑。

典型的案例是位于上海南京東路上的ZX創(chuàng)趣場(chǎng)(原華聯(lián)商廈)，這個(gè)面積僅為1萬(wàn)㎡左右的商場(chǎng)(確切數(shù)字為9800–10500㎡)，在電商沖擊與消費(fèi)代際更替的雙重壓力下，該門店客流持續(xù)下滑，坪效低迷，面臨轉(zhuǎn)型或關(guān)停的抉擇。

2022年，百聯(lián)集團(tuán)啟動(dòng)改造計(jì)劃，沒(méi)有選擇拆除重建，而是對(duì)原有建筑進(jìn)行保留性更新，并于2023年6月以“ZX創(chuàng)趣場(chǎng)”全新身份重新開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目定位為“聚焦二次元文化的年輕力中心”，成為全國(guó)首個(gè)以ACG(動(dòng)畫、漫畫、游戲)為核心主題的商業(yè)綜合體。

改造后其關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)參數(shù)表現(xiàn)為(數(shù)據(jù)源自項(xiàng)目官方披露或媒體公開(kāi)報(bào)道)：

·ZX創(chuàng)趣場(chǎng)2023年日均客流已恢復(fù)至2019年原東方商廈同期水平的115%–120%；

·ZX主力樓層(B1–2F)平均租金約15–18元/㎡/天，業(yè)內(nèi)估算其坪效顯著高于傳統(tǒng)百貨，或達(dá)6500–8000元/㎡/年，約為行業(yè)平均水平的1.5倍以上；

·項(xiàng)目改造后實(shí)現(xiàn)明顯租金溢價(jià)，其50萬(wàn)注冊(cè)會(huì)員復(fù)購(gòu)率達(dá)68%，社交聲量持續(xù)擴(kuò)大，小紅書相關(guān)筆記超15萬(wàn)條。

百聯(lián)的“又一城”已經(jīng)作為底層資產(chǎn)發(fā)行了REITs，若假以時(shí)日，同屬百聯(lián)集團(tuán)的ZX創(chuàng)趣也可以。

百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，是中國(guó)商業(yè)從“有沒(méi)有”邁向“好不好”的縮影。它不再追求“更大、更多、更新”，而是向存量要價(jià)值(舊改替代新建)，向運(yùn)營(yíng)要效率(內(nèi)容驅(qū)動(dòng)替代品牌堆砌)，向用戶要忠誠(chéng)(圈層深耕替代泛流量收割)。

這正是2023–2025年中國(guó)商業(yè)最深刻的范式轉(zhuǎn)移：真正的增長(zhǎng)，不在圖紙上，而在運(yùn)營(yíng)里；不在面積中，而在人心中。

02.經(jīng)營(yíng)模式分化加劇，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者出局的“馬太效應(yīng)”

存量時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)，本質(zhì)是運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)，這直接導(dǎo)致不同商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式呈現(xiàn)“冷熱不均”的分化格局：購(gòu)物中心強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者淘汰；百貨行業(yè)苦苦掙扎、加速退場(chǎng)；奧特萊斯高歌猛進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)暗藏。

三種經(jīng)營(yíng)模式的不同境遇，共同勾勒出商業(yè)“格式化”與“刷新”的生動(dòng)圖景——低效模式被逐步淘汰，優(yōu)質(zhì)模式在創(chuàng)新中升級(jí)。

1、購(gòu)物中心：不是簡(jiǎn)單“格式化”，更多在“刷新”

作為與百貨相比相對(duì)年輕的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，購(gòu)物中心呈現(xiàn)向頭部企業(yè)集聚，和大量成功的商業(yè)(包括外商、港商獨(dú)資、國(guó)資和民營(yíng))以輕資產(chǎn)管理輸出模式的發(fā)展，除了前面提到的恒隆近半年的三個(gè)具典型標(biāo)志動(dòng)作外，民營(yíng)商業(yè)企業(yè)也不甘落后，以熟悉國(guó)內(nèi)商業(yè)環(huán)境、更為貼近地氣的方式不斷拓展。

這其中，龍湖商業(yè)的發(fā)展具有典型的意義，其自主開(kāi)發(fā)和在“刷新”，即輕資產(chǎn)管理輸出方面，有獨(dú)特的方式。

龍湖在二三線城市布局廣泛。據(jù)龍湖集團(tuán)2024年全年業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2024年底，龍湖在全國(guó)運(yùn)營(yíng)89座天街項(xiàng)目，其中約65%位于二線城市(如重慶、蘇州、合肥、濟(jì)南、昆明等)，20%位于強(qiáng)三線或省會(huì)周邊城市(如紹興、常州、煙臺(tái)、柳州等)，僅15%位于一線(北京、上海、深圳)。

龍湖的輕資產(chǎn)輸出加速，2023–2024年，龍湖新增輕資產(chǎn)項(xiàng)目超20個(gè)，近幾年部分項(xiàng)目列表如下：

在上述項(xiàng)目的管理上，龍湖將20年積累的“天街產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)”“租戶資源庫(kù)”“數(shù)字化系統(tǒng)(BOS Business Operating System)”打包為可輸出的服務(wù)，用“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)+REITs/私募基金”閉環(huán)的方式，在2024年，其輕資產(chǎn)項(xiàng)目已貢獻(xiàn)商業(yè)板塊總收入的32%(2021年僅為8%)，顯示該模式已進(jìn)入收獲期。

包括：

·自持優(yōu)質(zhì)天街(如重慶北城天街)作為REITs儲(chǔ)備資產(chǎn)；

·輕資產(chǎn)項(xiàng)目由合作基金出資收購(gòu)，龍湖收取管理費(fèi)+超額收益分成；

·降低自身資產(chǎn)負(fù)債率的同時(shí)，擴(kuò)大管理規(guī)模。

如果以龍湖的做法為參照，納入其余商業(yè)龍頭企業(yè)作為背景，則購(gòu)物中心的分化，在“強(qiáng)”的一端，顯示出如下規(guī)律：

與之相反，部分區(qū)域型購(gòu)物中心因缺乏運(yùn)營(yíng)能力、定位模糊，陷入“開(kāi)業(yè)即空置”的惡性循環(huán)，甚至出現(xiàn)開(kāi)業(yè)一年多就閉店的案例。這些購(gòu)物中心則最終將被“格式化”。

2、百貨行業(yè)：轉(zhuǎn)型乏力，加速退出市場(chǎng)

在各類商業(yè)業(yè)態(tài)中，百貨是“格式化”的重災(zāi)區(qū)，退出市場(chǎng)的數(shù)量占比居高不下。盡管仍有久光百貨、北京SKP等頭部百貨憑借高端定位、品牌資源維持優(yōu)勢(shì)，但整體數(shù)量已遠(yuǎn)不及購(gòu)物中心。核心癥結(jié)在于，傳統(tǒng)百貨以“柜臺(tái)租賃、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)”為核心的模式，缺乏對(duì)業(yè)態(tài)組合、客群體驗(yàn)的掌控力，難以適配存量時(shí)代消費(fèi)者對(duì)體驗(yàn)感、個(gè)性化的需求。即便部分百貨嘗試轉(zhuǎn)型，也多停留在“改裝修、調(diào)品牌”的表層，未能觸及模式核心。

與之形成對(duì)比的是，被恒隆租賃的杭州百大，武林銀泰百貨等，通過(guò)引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行潮奢化、體驗(yàn)化改造，有望實(shí)現(xiàn)“起死回生”。這也提示百貨行業(yè)，唯有徹底打破傳統(tǒng)模式，洞察現(xiàn)今商業(yè)趨勢(shì)變化，用專業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)“刷新”，才能避免被市場(chǎng)淘汰。

當(dāng)百貨無(wú)法完成自我刷新，等待它的不是升級(jí)，而是格式化——如北京崇光百貨，曾經(jīng)的南城商業(yè)地標(biāo)，如今連“百貨”二字都已從建筑中抹去。

這個(gè)百貨商場(chǎng)位于北京東城區(qū)崇文門核心商圈，2004年開(kāi)業(yè)，由臺(tái)灣新光三越與莊勝地產(chǎn)合資打造。它曾是北京南城高端百貨代表，定位對(duì)標(biāo)王府井百貨、西單大悅城早期階段，建筑面積約8萬(wàn)㎡，地上7層+地下2層。

2015年后經(jīng)營(yíng)每況愈下，受電商沖擊、地鐵施工圍擋、SKP等新興高端商場(chǎng)虹吸影響，客流銳減。期間多次轉(zhuǎn)型失敗，曾嘗試引入快閃店、餐飲樓層，但因動(dòng)線割裂、品牌老化收效甚微。2019年更名為“新世界崇文店”(新世界百貨接手運(yùn)營(yíng))，仍難挽頹勢(shì)；2022年6月正式閉店，結(jié)束近20年?duì)I業(yè)歷史。

這個(gè)被“格式化”的商業(yè)表現(xiàn)為：

那些“例外”的百貨(如久光百貨、北京SKP等)則通過(guò)“類購(gòu)物中心化”成功轉(zhuǎn)型，其做法為，引入高端餐飲、藝術(shù)策展、會(huì)員私享服務(wù)，模糊零售邊界，強(qiáng)化情感連接。它們不是傳統(tǒng)百貨，而是“高凈值人群的生活方式平臺(tái)”。這類“幸存者”雖少，卻證明百貨并非無(wú)路可走，只是必須徹底重構(gòu)價(jià)值邏輯。

3、奧特萊斯：高歌猛進(jìn)，警惕“一哄而上”的泡沫風(fēng)險(xiǎn)

在購(gòu)物中心分化、百貨式微的背景下，奧特萊斯成為商業(yè)領(lǐng)域的“黑馬”，不僅數(shù)量持續(xù)增加，更率先實(shí)現(xiàn)REITs落地——目前已有兩單奧特萊斯REITs上市，而百貨行業(yè)暫無(wú)項(xiàng)目入池。中金唯品會(huì)奧萊REIT的底層資產(chǎn)寧波杉井奧特萊斯，2022-2024年運(yùn)營(yíng)收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率8.7%，出租率長(zhǎng)期保持97%以上，2025年一季度月租金坪效達(dá)394元/㎡，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的抗周期能力。

但值得警惕的是，中國(guó)商業(yè)“一哄而上”的壞習(xí)慣在奧特萊斯領(lǐng)域已然顯現(xiàn)，當(dāng)奧特萊斯成為資本和地方政府眼中的“流量密碼”，便催生了一批徒有其名的“偽奧萊”。部分項(xiàng)目缺乏核心品牌資源、運(yùn)營(yíng)能力不足，卻打著“奧特萊斯”旗號(hào)招商，最終淪為“名不副實(shí)”的折扣賣場(chǎng)。

其中典型的案例，莫過(guò)于佛山三水新昌奧特萊斯，它并非“偽奧萊”的小打小鬧，而是以百億級(jí)投資、省級(jí)重點(diǎn)工程、明星代言、盛大開(kāi)業(yè)開(kāi)局，卻在短短三年內(nèi)徹底崩盤，淪為“商業(yè)鬼城”。其失敗不是單一因素所致，而是定位錯(cuò)配、資本短視、運(yùn)營(yíng)脫節(jié)、外部沖擊多重風(fēng)險(xiǎn)疊加的結(jié)果。

(1)定位與需求嚴(yán)重錯(cuò)配：把“奢侈品奧萊”建在“消費(fèi)洼地”。佛山三水新昌奧特萊斯宣稱打造“華南最大品牌折扣購(gòu)物+旅游度假綜合體”，規(guī)劃引入國(guó)際一線奢侈品牌折扣店。實(shí)際上，項(xiàng)目所在的三水區(qū)蘆苞鎮(zhèn)缺乏支撐高端奧萊的客群基礎(chǔ)，同時(shí)項(xiàng)目位置交通極其不便，導(dǎo)致外來(lái)消費(fèi)人群不足。如同把米其林三星餐廳開(kāi)在城中村，這個(gè)項(xiàng)目的調(diào)性與土壤完全割裂。

(2)業(yè)態(tài)嚴(yán)重偏離奧萊本質(zhì)：零售僅占40%，其余60%為餐飲、影院、兒童樂(lè)園等配套，試圖打造“度假目的地”，卻背離奧萊“高效折扣購(gòu)物”的核心價(jià)值。消費(fèi)者來(lái)了不為買大牌，只為拍照打卡，轉(zhuǎn)化率極低。

(3)運(yùn)營(yíng)能力缺失：無(wú)硬件，無(wú)軟件。招商“注水”嚴(yán)重，開(kāi)業(yè)宣稱“400+品牌入駐”，實(shí)則大量為本地服裝尾貨、山寨品牌，甚至出現(xiàn)“意大利皮衣”標(biāo)簽翻過(guò)來(lái)是“廣東東莞制造”的亂象，口碑迅速崩壞。

如此等等……

佛山三水新昌奧特萊斯的倒塌，不是奧特萊斯模式的失敗，而是投機(jī)主義對(duì)商業(yè)本質(zhì)的背叛。它用150億真金白銀和一座占地16萬(wàn)㎡的廢墟告誡所有后來(lái)者：商業(yè)不是靠概念包裝、明星站臺(tái)、宏大敘事就能成功的。真正的護(hù)城河，永遠(yuǎn)是對(duì)用戶的理解、對(duì)產(chǎn)品的敬畏、對(duì)運(yùn)營(yíng)的堅(jiān)持。

新昌奧萊的殘?jiān)珨啾?，?duì)于以為奧特萊斯是商業(yè)的救命稻草的企業(yè)，無(wú)疑是一記警鐘，告示著經(jīng)營(yíng)者，若無(wú)視商業(yè)規(guī)律，你擠進(jìn)了“一哄而上”的圈子，也逃不掉“一地雞毛”的下場(chǎng)，無(wú)論是多么輝煌的形態(tài)，都是如此。

狂歡，是不成熟市場(chǎng)的癥狀；平淡，才是成熟市場(chǎng)的樣子。

03.數(shù)字化賦能，是標(biāo)簽化“炫技”還是實(shí)質(zhì)性“革新”？

新質(zhì)生產(chǎn)力浪潮下，數(shù)字化成為商業(yè)發(fā)展的必答題，也是“刷新”傳統(tǒng)模式的核心動(dòng)力。在這一點(diǎn)上，行業(yè)的現(xiàn)狀卻讓人欣喜不起來(lái)，因?yàn)椴簧偕虡I(yè)項(xiàng)目將數(shù)字化、新質(zhì)生產(chǎn)力當(dāng)作“流量標(biāo)簽”，口號(hào)喊得響亮，落地卻流于表面——既未建立適配經(jīng)營(yíng)的數(shù)字化指標(biāo)體系，也未通過(guò)技術(shù)優(yōu)化客群畫像、提升運(yùn)營(yíng)效率，最終淪為“自我感動(dòng)式”的技術(shù)堆砌。

真正數(shù)字化的底層邏輯是什么？

第一，任何商業(yè)數(shù)字化的前提是建模，即建立數(shù)字化模型。

這個(gè)模型的前端是消費(fèi)者畫像，也即在定位下覆蓋的消費(fèi)者圈層的消費(fèi)特征的描述，其顆粒度細(xì)致到客群的年齡、性別、可支配收入、消費(fèi)高峰時(shí)段、消費(fèi)特征、商場(chǎng)逗留時(shí)間、消費(fèi)行為喜好等，這需要建立CRM系統(tǒng)，對(duì)社交媒體數(shù)據(jù)有采集和指標(biāo)分析。

這個(gè)模型的中端是，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)體系的建立和閾值。關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo)有，坪效(又分為銷售坪效和租金坪效)、客流和轉(zhuǎn)化率、健康的租售比的范圍和指標(biāo)意義、提袋率和爬樓率等。這需要有大量的實(shí)際數(shù)據(jù)的歸集，更重要的是會(huì)抽象出規(guī)律和閾值。比如，全場(chǎng)平均租售比不能大于20%，而租售比與業(yè)態(tài)強(qiáng)關(guān)聯(lián)，又如轉(zhuǎn)化率需要達(dá)到15%左右等。

這個(gè)模型的后端是，人、貨、場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)。用數(shù)字化工具分析積累的數(shù)據(jù)指標(biāo)走向，以此指導(dǎo)從業(yè)態(tài)配比的調(diào)整，品牌級(jí)次的差異化體現(xiàn)，到客流動(dòng)線的組織、市場(chǎng)推廣效果的分析，以及Slogan的實(shí)際使用等等。

停靠在興業(yè)太古匯的LV巨輪“路易號(hào)”就是對(duì)于商場(chǎng)所在的上海南京西路商圈的精準(zhǔn)分析后，在數(shù)字化推動(dòng)下的一次精準(zhǔn)實(shí)踐，而今年第三季度的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)41.9%就是這種實(shí)踐的回報(bào)。

第二，數(shù)字化是推動(dòng)決策的依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)，數(shù)字化不是數(shù)字的堆砌，那只是信息化。當(dāng)然，有信息比沒(méi)有信息好，但不要認(rèn)為這兩者相同。

商業(yè)的決策有哪些？

首先，任何一個(gè)商業(yè)需要定位，而定位來(lái)自對(duì)于商業(yè)本身特質(zhì)的清醒認(rèn)知，以及在該定位下對(duì)于覆蓋客群特征的描述。而這些內(nèi)容的獲得以及應(yīng)用，本質(zhì)上需要用數(shù)據(jù)來(lái)驅(qū)動(dòng)。

例如，市場(chǎng)中心型、區(qū)域中心型和社區(qū)型三種商業(yè)，不同定位的商業(yè)應(yīng)該將業(yè)態(tài)配比和品牌級(jí)次定在哪一級(jí)？若定位是社區(qū)型商業(yè)，需要配置一個(gè)生鮮超市，那么在數(shù)字化的模型下，一定會(huì)知道配一個(gè)Ole是不合適的，配一個(gè)盒馬超盒算NB是正確的，這就是租賃決策，而這個(gè)決策的來(lái)源是數(shù)字化的精確描述后的結(jié)論；

其次，市場(chǎng)是變化的，即便有了當(dāng)初的市場(chǎng)調(diào)研后的定位模型，在開(kāi)業(yè)一定時(shí)間后(比如兩年)還需要再調(diào)研。數(shù)字不是一成不變的，數(shù)字化的本質(zhì)是需要反映市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)特征，比如消費(fèi)圈層特征有無(wú)變化，如同這幾年的中產(chǎn)階層消費(fèi)力的下降，又如商圈內(nèi)有無(wú)其他競(jìng)品的出現(xiàn)，因此需要改變經(jīng)營(yíng)策略等。

第三，要避開(kāi)數(shù)字化的“陷阱”，這個(gè)陷阱表現(xiàn)為：技術(shù)炫技化(重硬件輕邏輯)、流程倒置化(從工具出發(fā)而非問(wèn)題出發(fā))、目標(biāo)狹隘化(只看流量，不看留存；只看成本，不看價(jià)值)。

只有這樣，才能抓到數(shù)字化的本質(zhì)，即以業(yè)務(wù)問(wèn)題為起點(diǎn)，以數(shù)據(jù)建模為骨架，以AI為引擎，最終實(shí)現(xiàn)“精準(zhǔn)、智能、提效、洞察”四大杠桿。

實(shí)質(zhì)性數(shù)字化的三大判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是：

(1)是否建立“可落地的數(shù)字化模型”(含消費(fèi)者畫像、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、人貨場(chǎng)關(guān)聯(lián))；

(2)是否驅(qū)動(dòng)“核心經(jīng)營(yíng)決策”(如招商、調(diào)改、營(yíng)銷的動(dòng)作均有數(shù)據(jù)依據(jù))；

(3)是否提升“核心指標(biāo)”(如坪效、復(fù)購(gòu)率、NOI等可量化增長(zhǎng))。

因而，數(shù)字化不是“一刀切”的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作，而是“因地制宜”的精準(zhǔn)施策。對(duì)于購(gòu)物中心，數(shù)字化核心是優(yōu)化客群體驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)效率；對(duì)于百貨，數(shù)字化重點(diǎn)是打通線上線下庫(kù)存、重構(gòu)會(huì)員體系；對(duì)于奧特萊斯，數(shù)字化可聚焦品牌資源管理與客流精準(zhǔn)引流。唯有摒棄“標(biāo)簽化”思維，立足自身經(jīng)營(yíng)痛點(diǎn)布局?jǐn)?shù)字化，才能真正實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的“刷新”。

寫在最后

站在2026年初回望2023年以來(lái)的商業(yè)變局，“格式化”與“刷新”始終是并行的兩條主線：低效資產(chǎn)的退出、落后模式的淘汰，是行業(yè)自我凈化的“格式化”；存量資產(chǎn)的煥新、運(yùn)營(yíng)能力的提升、數(shù)字化的深度賦能，是行業(yè)迭代升級(jí)的“刷新”。這場(chǎng)變革，終結(jié)了“規(guī)模至上”的粗放式增長(zhǎng)，開(kāi)啟了“質(zhì)量為王”的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

未來(lái)3-5年，商業(yè)的“格式化”將加速(低效資產(chǎn)、偽創(chuàng)新模式持續(xù)出清)，“刷新”將聚焦三大方向：存量資產(chǎn)的內(nèi)容化煥新、運(yùn)營(yíng)能力的數(shù)字化深化、業(yè)態(tài)組合的在地化適配。唯有緊扣“用戶價(jià)值”與“運(yùn)營(yíng)本質(zhì)”，才能在變革中站穩(wěn)腳跟。

商業(yè)的未來(lái)，不在“規(guī)模的狂歡”，而在“價(jià)值的堅(jiān)守”，這便是2023-2025年商業(yè)變局留給我們的核心啟示。

本文轉(zhuǎn)載自：聯(lián)商網(wǎng)，作者：范唯鳴，編輯：娜娜