餐飲創(chuàng)業(yè)中最致命的坑有三個(gè)：選址、籌備及用人不當(dāng)，其中又以選址不當(dāng)最為致命。到底，餐飲人在選址過(guò)程中是怎么被“坑”的？本期紅餐君請(qǐng)到紅餐專欄作者王冬明，跟大家講解一下商業(yè)地產(chǎn)在選址上的十大營(yíng)銷陷阱。

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一般來(lái)說(shuō)，餐飲人在選址的時(shí)候會(huì)有一些偏好，比如有的看重商鋪地理位置，有的看重房租價(jià)格，還有的看重商圈的位置，等等。事實(shí)上，正是這些普遍的偏好，成了地產(chǎn)商運(yùn)用營(yíng)銷騙術(shù)的點(diǎn)。

從位置來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)“坑”分為：商場(chǎng)地產(chǎn)“坑”、街鋪地產(chǎn)“坑”兩大類。從雙方博弈來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)“坑”分為：地產(chǎn)坑餐飲、餐飲坑地產(chǎn)、地產(chǎn)餐飲聯(lián)手坑。

無(wú)中生有

餐飲人在選擇進(jìn)入一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)尤其商場(chǎng)、商圈的時(shí)候，因?yàn)闆](méi)有經(jīng)驗(yàn)，大多都是通過(guò)已入駐的大品牌多少來(lái)做參考。很多商業(yè)地產(chǎn)的人抓住餐飲人的心理，通常以麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等大型餐飲品牌已經(jīng)入駐作為吸引點(diǎn)。

事實(shí)上卻是地產(chǎn)方只是意向聊過(guò)，或者麥當(dāng)勞肯德基方面的人只是來(lái)看過(guò)，甚至連來(lái)都沒(méi)來(lái)過(guò)，這完全只是無(wú)中生有的事。因?yàn)榈禺a(chǎn)方抓住了餐飲人喜歡傍大牌的心理，在挖坑呢。但這種無(wú)中生有的騙局，往往會(huì)讓很多剛?cè)氩惋嬋Φ娜顺蕴澤袭?dāng)。

合伙做局 ?

這里指的是由商業(yè)地產(chǎn)和大的餐飲品牌合伙做局，坑其他餐飲品牌的一種現(xiàn)象。

很多餐飲龍頭企業(yè)，有一定的品牌號(hào)召力，為了吸引這些品牌，地產(chǎn)商會(huì)以比較低的價(jià)格提供商圈或商場(chǎng)僅有的幾個(gè)好商鋪?zhàn)屍淙腭v，以此來(lái)招攬更多的小品牌進(jìn)駐。

因此，當(dāng)看到大品牌已經(jīng)入駐而判定商圈的價(jià)值，最后的結(jié)果可能是付出比大品牌高出幾倍的租金，而商鋪位置卻差得多。

指鹿為馬 ?

當(dāng)你看中的商場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)大品牌，物業(yè)管理處往往會(huì)說(shuō)，大品牌的位置較好，價(jià)格也貴，但是我可以將僅次于大品牌位置的商鋪便宜租給你。

當(dāng)你最終入駐，并在為能以較低的成本傍上“大款”竊喜的時(shí)候，這個(gè)“大款”卻出現(xiàn)在別的層或別的位置。而原來(lái)大品牌的位置入駐的卻是一些價(jià)值或者品牌含量較低、無(wú)法帶來(lái)引流作用的“屌絲”品牌，你所想占的便宜最終變成了別人占你的便宜。這種就是常說(shuō)的指鹿為馬。

偷梁換柱 ?

一些在選址方面很專業(yè)的餐飲人，通常會(huì)通過(guò)預(yù)估商場(chǎng)的人流量來(lái)占據(jù)一個(gè)最好的位置，比如進(jìn)客的主通道和副通道，或者出口的主通道和次通道。

可在開(kāi)業(yè)的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)最初給到的設(shè)計(jì)圖早已變了大樣，比如選的是二層上游的上動(dòng)線的主口旁邊第一個(gè)位置，開(kāi)業(yè)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，上動(dòng)線由原來(lái)規(guī)劃的向上滾梯變成了往下的，或是分單雙月調(diào)整切換。這樣一來(lái)，當(dāng)初為了優(yōu)勢(shì)所花的房租在后期就會(huì)大大貶值。

鐵砂餡餅 ?

地產(chǎn)商一般都有自己的圈子，一類商鋪都是有幾個(gè)大佬把持通過(guò)專有渠道變現(xiàn)的；二類位置都是大品牌戰(zhàn)略把持的；三類位置都是通過(guò)熟人圈子里拿回扣的；四類位置都是招商比價(jià)做業(yè)績(jī)的；五類位置才是親情大餡餅。

簡(jiǎn)而言之就是一類商鋪被大佬拿走了，二類商鋪是給大品牌引流的，三類商鋪是給熟客拿好處的，四類商鋪則是拿出來(lái)賣的，五類商鋪則是給剛?cè)氩惋嬓袠I(yè)、一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)都沒(méi)有的人。這樣即使被騙了，也不會(huì)發(fā)現(xiàn)其中緣由，還以為是自己經(jīng)營(yíng)能力的問(wèn)題。

這是很多餐飲行內(nèi)人和行外人都容易中的鐵砂餡餅。

瞞天過(guò)海 ?

地產(chǎn)商會(huì)跟你說(shuō)，有一個(gè)跟你同質(zhì)同類的餐廳已經(jīng)入駐了，位置和產(chǎn)品都沒(méi)你的好，但是業(yè)績(jī)非常好，你就更沒(méi)有理由不掙錢。

事實(shí)上，老的商場(chǎng)一般會(huì)提供同質(zhì)同類餐廳營(yíng)業(yè)額，以供意向者參考，但數(shù)據(jù)真實(shí)性就不得而知了。甚至作為參考的商家會(huì)跟物業(yè)結(jié)成同盟關(guān)系，一旦要退商鋪的時(shí)候，物業(yè)會(huì)幫其轉(zhuǎn)讓讓他減少損失。

這個(gè)是很多餐飲層做招商最好最原始的辦法，但是很多中型或者小型餐飲老板容易中標(biāo)。

守株待兔 ?

守株待兔在很多一類城市出現(xiàn)頻率很高。

比如某個(gè)大商場(chǎng)的餐廳每天幾乎都排長(zhǎng)隊(duì)，但是房租價(jià)格非常高。很多餐飲新人一方面看好商場(chǎng)的人流量，一方面又覺(jué)得租金貴。商場(chǎng)這時(shí)會(huì)給一個(gè)很簡(jiǎn)單的理由：如果大家都不掙錢，怎么會(huì)有人擠破頭租這么貴的商鋪？

事實(shí)上，很多餐廳明知道這個(gè)商鋪?zhàn)饨鸷苜F不掙錢也有可能來(lái)租這個(gè)商鋪，因?yàn)樵谶M(jìn)入這個(gè)商鋪的時(shí)候，他要的是人流，要的不是利潤(rùn)，至少不是門店利潤(rùn)。

拋磚引玉

很多商場(chǎng)在剛開(kāi)盤的時(shí)候都會(huì)做優(yōu)惠活動(dòng)，比如，正常房租應(yīng)該是20元/（平·天），但在開(kāi)盤定下可以享受五折優(yōu)惠。

商場(chǎng)招商處給大家的理由就是：越早進(jìn)越便宜，再拖就會(huì)恢復(fù)原價(jià)。

這種情況發(fā)生在新的商場(chǎng)或新的商業(yè)區(qū)居多。其實(shí)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)位置再好也需要半年養(yǎng)客，甚至長(zhǎng)一點(diǎn)的1~3年也正常。他們低價(jià)出租的目的是：等死掉一兩批品牌后，商圈成熟了，房租就可以翻倍上漲了。

因此，最早進(jìn)入新商場(chǎng)的那批品牌很可能都只是用來(lái)鋪路的。

從前有座山

相信大家在租商鋪的時(shí)候，很多人看過(guò)轉(zhuǎn)讓信息，一般都寫著：旺鋪轉(zhuǎn)讓，房東家里有急事忍痛出兌。

這種做法一般街邊店居多。這些商鋪轉(zhuǎn)讓的原因一般有幾種：第一手續(xù)證照不合理不能繼續(xù)營(yíng)業(yè)；第二是本身這個(gè)商鋪就不可能達(dá)到盈利。

不管是哪種原因，只要你把這個(gè)商鋪?zhàn)獾搅?，都?huì)造成后期無(wú)法盈利的情況。

金蟬脫殼

很多朋友在租商鋪的時(shí)候都會(huì)考慮兩個(gè)問(wèn)題：適不適合干餐飲？能不能辦到營(yíng)業(yè)執(zhí)照？往往得到的回復(fù)可能是：干餐飲絕對(duì)沒(méi)問(wèn)題，證件不急可以先營(yíng)業(yè)，沒(méi)人查的。

其實(shí)房東或者物業(yè)的話都不能相信，他們要么不清楚要么知道不能干餐飲，但是為了能租出去或者轉(zhuǎn)讓出去都會(huì)打包票說(shuō)可以。一旦你相信了，不用開(kāi)業(yè)你就會(huì)收到相關(guān)的罰單。最后，要么你不敢做餐飲，要么也只能轉(zhuǎn)讓出去“金蟬脫殼”。

小結(jié) ?

為什么大家都那么重視選址呢？因?yàn)槿绻婚_(kāi)始，你選址就錯(cuò)了，那么后面的服務(wù)、營(yíng)銷、管理、產(chǎn)品做起來(lái)都毫無(wú)意義。這就好像一個(gè)孩子患有先天性疾病，后天的營(yíng)養(yǎng)、教育、環(huán)境再好也只能是彌補(bǔ)。

在做餐飲的過(guò)程中，要先知道別人怎么坑我們的，反過(guò)來(lái)，才能避免被別人營(yíng)銷，這才是餐飲選址的正道。